Ülkemizde yaygın bir görüş “Dünyada mekan ahirette iman” olunca, konut fiyatlarının ne olacağı sorusu da çoğu insanımızın ilgisini çekiyor.
Bu dönemde orta ve alt kesimin ihtiyaç duyduğu konut fiyatlarında ise fiyatların durağanlaşmasını sağlayan iki temel unsur ortaya çıktı…
Birincisi bu kesimin gelirlerinin sabit kalması ikincisi ise arz fazlası.
Aslında bu unsurların birbirlerini etkilediği herkes tarafından bilinir. Özellikle düşen enflasyona paralel olarak orta kesimin gelirlerindeki azalma veya sabitlik, bu kesimin ihtiyaç duyduğu konut talebinde azalmaya neden olunca, ciddi bir arz fazlasının ortaya çıkması da kaçınılmaz oldu.
Dolayısıyla bu kesimin ihtiyaç duyduğu konutlardaki fiyat artışı ancak yine bu kesimin gelirlerindeki artışa veya arz fazlasının zamanla emilmesine bağlı görünmektedir.
Burada atlanılmaması gerekli konulardan bir tanesi de konut fiyatlarının konut kredisi faiz oranları ile doğrudan ilişkili olmasıdır.
Hatırlanacağı üzere Türkiye‘de konut fiyatlarının yükseldiği dönem konut kredi faiz oranlarının %1’e yakın olduğu nokta idi.
Konut kredi faizlerinin bu şekilde yüksek olması, orta ve alt kesimin konut talebinde ciddi daralmalara neden oldu. Hal böyle olunca, konutta arz fazlalığı da kaçınılmaz oldu.
Konut fiyatlarında ciddi artış veya azalışların olmasının en önemli nedenlerinden bir diğeri de konut arz ve talebinin eş zamanlı olmamasından kaynaklanmaktadır. Yani önce talep ortaya çıkıyor arkasından arz geliyor. Bu durumun büyüklüğü de konut fiyatlarındaki artışın boyutunu belirliyor.
Bu dönem için bir değerlendirme yaptığımızda konutta arz fazlasının olduğunu görüyoruz. Durum böyle olunca konut alacaklar için son yılların en iyi dönemlerinden biri olduğu unutulmamalıdır.
Bir diğer açıdan baktığımızda, kişi başına düşen gelirin artmasıyla farklılaşan gayrimenkul tipi tercihleri sonucu artan maliyet ve fiyatlardan söz edebiliriz. Peki, gayrimenkul tipi tercihlerinin farklılaşmasındaki ana nedenler neler? Önceki yıllarda, gayrimenkule bakış açısı, kişilerin barınma ihtiyaçlarını giderebilecekleri tipte konutlarken, kişi başına gelirin artması beklentileri de artırarak, kişileri satın alacakları gayrimenkulde farklı nitelik arar hale getirdi. İstanbul örneğine bakacak olursak, önceleri Levent, Etiler, Ulus gibi semtler "nezih" olarak tabir edilir ve apartman tipi konutlar tercih sebebiyken, zamanla popülaritesini şehir merkezlerinden uzak, sosyal tesis imkânlarına sahip, site tipi rezidanslara bırakıyor.
Konut fiyatlarındaki artışlara rakamsal açıdan bakacak olursak, 2011 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2.54 oranında, bir önceki yıla göre ise %9.04 oranında artış gerçekleşmiştir. Tablo 1’de 2010 yılı Ocak ayından 2011 yılı Ekim ayına kadar olan dönemdeki yeni konut fiyatları endeksi verilmiştir.
Gayrimenkul piyasası 2008 krizinden sonra eski durumuna gelememiş olan ABD’ye bakacak olursak, çeşitli kuruluşların yaptığı araştırmalar sonucu gayrimenkul fiyatlarının 2011 yılı Ekim ayı dikkate alındığında bir önceki aya göre %1.08 ve bir önceki yıla göre %4.1 oranında düşüş gösterdiğini söyleyebiliriz.
Borç kriziyle boğuşan Avrupa’da ise gayrimenkul piyasasındaki sorunların biraz daha bölgesel olduğunu görüyoruz. İspanya‘da 308 milyar euro’ya varan mortgage kredilerinin ekonomik bozulma ile geri dönmemeye başlaması, yıllık bazda %5.5 gerileyen gayrimenkul fiyatlarındaki düşüş eğilimini daha da hızlandıracak gibi gözüküyor.
ABD ve Avrupa’nın aksine Türkiye‘de gayrimenkul fiyatlarının arttığını görüyoruz. Ekonomik yönden bakıldığında, ABD ve Avrupa krizlerinin Türkiye‘ye olan etkilerinin sınırlı kalması Türkiye‘deki gayrimenkul piyasasını canlı tutmuş ve fiyatlar üzerinde aşağı yönlü bir baskı oluşturamamıştır. Öte yandan, Türkiye‘deki gayrimenkul piyasasındaki algı farkından kaynaklanan unsurlardan da bahsetmemiz gerekir. Türkiye‘de, ABD ve Avrupa’nın aksine gayrimenkul bir yatırım aracı olarak görülmekte hem kira geliri olarak hem de geleceğe yönelik değer kazanacağı düşünülerek konutlara yatırım yapılmaktadır. Bu açıdan bakıldığında yatırım aracı olarak kullanılan gayrimenkullerin fiyatlarındaki artışlar beklentiler içinde gerçekleşmektedir.
Prof. Dr. Ünsal BAN’ın köşe yazısı için tıklayınız.